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新北市政府稅捐稽徵處

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常見問答

 
  • 41問:作農業使用之農業用地移轉予自然人時,要不要課徵土地增值稅?展開

    答:作農業使用之農業用地移轉予自然人時,得由權利人及義務人於申報土地移轉現值時,申請不課徵土地增值稅,如未申請者按一般稅率核課。

  • 42問:農地開放自由買賣,任何自然人都可承買,老孫也夢想成真的買了一筆,原先與家人過著農耕生活,享受田園之樂,但是目前兒子將其改作臨時汽車修理場使用,聽鄰長說「農地一定要作農業使用,不然會被處罰」,詢問現在及時恢復作農業使用,還來得及嗎?展開

    答:按照土地稅法第 39 條之 2 第 1 項規定「作農業使用之農業用地,移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。」其先決條件就是要這筆農地一定要作農業使用,買的當時,有作農業使用,所以稅是暫時不課徵,但並不表示這筆稅款就這麼「免」了。因為在同條文第 2 項又規定「前項不課徵土地增值稅土地之土地承受人於其具有土地所有權之期間內,曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用,或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時,於再移轉時應課徵土地增值稅。」所以,老孫有一次改善機會,及時趕緊恢復作農業使用,否則,會因小失大,屆時因違反區域計畫法或都市計畫法,不但會被前開法規主管機關裁罰 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰,並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀,不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者,得按次處罰,並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施,再移轉時還要被課徵土地增值稅,實在不划算。

  • 43問:老王欲出售一筆農地給老孫,朋友告訴他「現在農地買賣不必繳納土地增值稅了」,詢問該如何辦理呢?展開

    答:自 89 年 1 月 28 日土地稅法修正施行起,作農業使用之農業用地,移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。依這項規定申請不課徵土地增值稅時,應由權利人及義務人於申報土地移轉現值時,於土地現值申報書註明農業用地字樣提出申請;其未註明者,得於土地增值稅繳納期間屆滿前補行申請,逾期不得申請不課徵土地增值稅。故而,農業用地移轉申請不課徵,必須同時具備「作農業使用之農業用地」及「移轉與自然人」這 2項要件,並檢附農業主管機關核發之「農業用地作農業使用證明書」,稅捐稽徵機關才會核准。另作農業使用之農業用地,於89年 1月28日修正施行後第一次移轉,或申請不課徵再移轉,依法應課徵土地增值稅時,可調整原規定地價為89年1月當期之公告土地現值,須檢附證件如下:
    (1)檢附該移轉土地為農業用地之相關證明文件。
    (2)除第1項證明文件外,其他文件同一般申報案件(買賣契約書、雙方身分證明文件等。)
    (3)並由當事人於土地移轉現值申報書註明「本筆土地於89年1月28日土地稅法修正公布生效時,為作農業使用之農業用地,請依修正生效當期公告土地現值為原地價課徵土地增值稅。」

  • 44問:配偶相互贈與土地,要不要課徵土地增值稅?展開

    答:配偶互相贈與的土地,皆應申報土地移轉現值。惟要申請不課徵土地增值稅者,於申報土地移轉現值時,應於土地現值申報書註明配偶相互贈與字樣提出申請不課徵,否則依照一般課稅案件辦理。

  • 45問:張三聽說土地贈與給妻子,可以不用繳納土地增值稅,真的嗎?那要怎樣辦理過戶手續及注意那些規定?展開

    答:依土地稅法第28條之2的規定,配偶相互贈與之土地得申請不課徵土地增值稅,但是不課徵並非真的免稅,只是延緩課稅,該筆土地再移轉第三人時,仍須以第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價,計算漲價總數額,核課增值稅。且不論是否申請不課徵土地增值稅,均須申報土地移轉現值。如要申請不課徵,應於土地現值申報書註明配偶相互贈與字樣提出申請,經稽徵機關核發土地增值稅不課徵證明書辦理完稅後,即可持憑此不課徵證明書及向國稅局申請核發該贈與土地的「不計入贈與總額證明書」,向地政機關辦理移轉登記。配偶贈與土地一旦辦妥產權登記,即屬實質移轉,如果所贈與的土地係經辦理重購退稅仍於5年列管期間者,其因重購退稅已退還土地增值稅款,亦將依土地稅法第37條規定追繳;在決定贈與之前,最好確實掌握時機,以免因小失大。

  • 46問:土地所有權人出售自用住宅用地,二年內以配偶的名義另購自用住宅用地,有無重購退稅之適用?展開

    答:因出售與再重購的土地所有權人非同一人,所以無法申請重購退稅。

  • 47問:經重購自用住宅用地退稅之土地在列管五年之內贈與配偶,應否追補原退還之土地增值稅款?展開

    答:因屬實質移轉,仍應追補原退還之土地增值稅款。

  • 48問:非都市土地供公眾道路使用,其移轉可否適用公共設施保留地被徵收前移轉免徵土地增值稅?展開

    答:因不是都市計畫內之土地,所以無法免徵土地增值稅。

  • 49問:李四所有1筆位於區域計畫法之道路用地想要出售,土地增值稅是否可享有免稅之適用?展開

    答:依都市計畫法指定之公共設施保留地於未徵收以前移轉,依法享有免徵土地增值稅優惠,但非屬都市計畫法內之公共設施保留地移轉,則不適用此項免稅規定;李四所持有之這筆土地如僅係屬「道路用地」,而非屬都市計畫法內之「公共設施保留地」,仍無免稅之優惠。民眾常誤認為道路用地就是公共設施保留地,實際上都市計畫法指定之「公共設施保留地」有幾項必備要件:
    (一)係指依都市計畫法所劃設之公共設施用地中,留待將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得者而言。
    (二)經各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所開闢使用,但尚未依法取得之公共設施用地,依前述都市計畫法之立法意旨,仍屬公共設施保留地。
    (三)將由政府以『徵收』或『區段徵收』方式取得,或未明文規定取得方式者。

  • 50問:李姓民眾詢問其於花蓮縣及臺東縣各有1棟符合自用住宅用地要同時出售,需如何辦理土地移轉現值申報手續,才可節省納稅荷包?展開

    答:同一土地所有權人,持有多處自用住宅用地同日訂約並同日申報者,如果合計面積不超過都市土地3公畝或非都市土地7公畝部分,則可視為「1 次」出售,按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅;另若是跨縣市土地同時出售,無需分赴兩地申報土地現值,土地所有權人可自行選擇在任一土地所在地之地方稅稽徵機關統一辦理土地現值申報。地方稅稽徵機關收件後,應於土地現值申報書加蓋收件日期章戳,並隨即以傳真方式先將申報書傳送至其他轄區之稽徵機關,翌日再將申報書及相關資料以雙掛號方式郵寄其他地方稅稽徵機關辦理。故而,「便民大步走、報稅免跨縣」,李姓民眾所持有之自用住宅用地只要是同日訂約並擇一地方稅稽徵機關辦理申報送件,即可免除舟車勞頓,享受自用住宅用地 10% 優惠稅率課徵土地增值稅。

  • 51問:一生一次優惠稅率要件為何?展開

    答:1.土地於出售前一年內,地上房屋未曾供營業或出租使用。
    2.土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。
    3.出售土地地上建物為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
    4.都市土地面積300平方公尺或非都市土地面積700平方公尺。
    5.該筆土地地上建物之評定現值不及所占基地公告土地現值10%者,無法適用。但自用住宅建築工程完成滿1年以上者不在此限。 

  • 52問:陳君最近要將已持有超過6年的自用住宅用地出售,但是他以前曾經出售自用住宅用地,並按一生一次自用住宅用地稅率課徵土地增值稅,可否再申請按自用住宅用地稅率核課土地增值稅?展開

    答:依據土地稅法第34條第5項規定,土地所有權人適用第1項規定後,再出售自用住宅用地,符合下列要件者,仍可適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅: 
    1.出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。 
    2.出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋。 
    3.出售前持有該土地6年以上。 
    4.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。 
    5.出售前5年內,無供營業使用或出租。 
    所以陳君欲出售之土地,如果符合以上規定者,仍可按自用住宅用地稅率核課土地增值稅。

  • 53問:實價登錄的實施,是否會影響土地增值稅的核課呢?展開

    答:不動產成交案件實價登錄制度已於101年8月1日起施行,但是目前仍不會作為土地增值稅的課稅依據,請民眾不必太過憂心。
    政府為了推動居住正義、促進不動產交易價格透明化並健全不動產交易市場,增列不動產交易實價登錄相關作業,民眾於101年8月1日起,不論自行購買或委託仲介業、地政士買賣不動產,都需要在完成移轉登記30日內,向主管機關(以新北市為例,主管機關為新北市各地政事務所)申報登錄土地及建物成交案件實際資訊,以改善現行不動產成交案件買方與賣方資訊不對稱的情形。實價登錄的資料,僅提供給民眾購屋、賣屋時作參考,避免民眾因資訊不對等,而造成不動產價格波動情形,而已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施未完全建立並完成立法前,不會作為土地增值稅課稅依據。

  • 54問:移轉土地予子女,以買賣或贈與方式移轉有何差別?展開

    答:買賣或贈與土地,以一般用地稅率核算土地增值稅,稅額皆相同。且依漲價倍數,稅率分別為20%、30%、40%。若申請自用住宅用地稅率為10%,如果以贈與方式移轉土地,是不能適用一生一次自用住宅優惠稅率。

  • 55問:查詢是否曾適用自用住宅優惠稅率,應檢附何種證明文件?展開

    答:1.本人申請請檢附身分證正本。
    2.若非為本人申請請檢附委託人身分證影本、委任書及代理人身分證正本。

  • 56問:土地增值稅快速發單之適用條件為何?展開

    答:1.依現值申報書所載,申報土地移轉現值小於或等於前次移轉現值或原地價之一般簡易案件。
    2.義務人1人(原土地所有權人)、權利人1人(土地承受人)之單一移轉案件。
    3.每人每次申報在三件以內者。(以土地增值稅現值申報書計算)
    4.證件完備齊全,並於當日下午4時30分前申報收件者

  • 57問:房屋稅應該由何人繳納?展開

    答:1.房屋稅是向房屋所有人徵收,而該房屋設有典權者,向典權人徵收,如果是共有房屋即向共有人徵收,由共有人推定1人繳納,其不為推定者,由共有之現住人或使用人代繳,又上開人員住址不明或非居住房屋所在地者,由管理人或是現住人繳納,如果係出租房屋,由承租人負責代繳,抵扣房租。
    2.未辦建物所有權第1 次登記且所有人不明之房屋,其房屋稅向使用執照所載起造人徵收;無使用執照者,向建造執照所載起造人徵收;無建造執照者,向現住人或管理人徵收。
    3.房屋為信託財產者,於信託關係存續中,以受託人為房屋稅之納稅義務人。受託人為2 人以上者,準用有關共有房屋之規定。

  • 58問:房屋稅的課徵範圍如何?展開

    答:房屋稅,以附著於土地之各種房屋,及有關增加該房屋使用價值之建築物,為課徵對象。房屋,指固定於土地上之建築物,供營業、工作或住宅用者。增加該房屋使用價值之建築物,指附屬於應徵房屋稅之其他建築物,因而增加該房屋之使用價值者(例如:大樓地下室、屋突)。

  • 59問:違章房屋要不要課徵房屋稅?展開

    答:1.房屋稅係以附著於土地之各種房屋及增加該房屋使用價值之建築物為課徵對象,無照違章建築房屋亦不例外,應依其使用情形,依法課徵房屋稅。
    2.房屋稅之完納僅係房屋稅納稅義務之履行,並非使未經建築機關審查許可並發給執照之違章建築得據以合法。
    3.稅捐處常接獲民眾檢舉逃漏房屋稅案件,經查明屬實者,除應補繳應納稅額外,並按所漏稅額處以兩倍以下罰鍰。為維護您的權益,請如期申報。

  • 60問:陽台外推應否併入計算面積課徵房屋稅?展開

    答:陽台外圍加建牆壁,與原主建物之外牆間隔成房間使用,或加建鋁窗,原主建物之外牆拆除,兩者合併連貫使用,應併入計算面積課稅。

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